UN’IMPORTANTE NOVITÀ A TUTELA DELLE TRANSAZIONI

Con l’approvazione della legge sulla concorrenza 2017 sono state introdotte importanti novità a tutela della sicurezza della circolazione dei beni.

Ai sensi dell’art.1 della legge 27 dicembre 2013, n. 147 (modificato dalla Legge 4 agosto 2017, n.124):

“Il notaio … è tenuto a versare su apposito conto corrente dedicato: ……

c) l’intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione di gravami o spese non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell’autenticazione di atti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione o estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende, se in tal senso richiesto da almeno una delle parti e conformemente all’incarico espressamente conferito”

COME FUNZIONA – QUANDO E PERCHÉ PUÒ ESSERE UTILE

In sintesi la legge che introduce il Deposito Prezzo notarile prevede:

  • l’obbligo a carico dei Notai di aprire un conto corrente “dedicato” per gestire in modo sicuro e trasparente le somme ricevute in deposito;
  • la facoltà di chiedere al Notaio di ricevere in deposito il prezzo (o il saldo prezzo) di una compravendita e di versarlo sul conto dedicato;
  • lo svincolo della somma alla parte venditrice dopo aver trascritto l’atto nei Pubblici Registri Immobiliari e dopo aver verificato che non ci siano formalità pregiudizievoli successive alla stipula;
  • la possibilità di utilizzare il prezzo depositato anche per estinguere debiti già esistenti (con ipoteca sulla casa da acquistare) e/o per pagare altri oneri collegati all’atto (oneri condominiali scaduti, competenze per mediazione, etc.).

L’attività di deposito prezzo sarà normalmente accompagnata da uno specifico incarico nel quale saranno definiti tempi e modalità operative, i doveri del notaio e le conseguenze derivanti dalla eventuale trascrizione o iscrizione di formalità pregiudizievoli a carico dell’immobile acquistato (es: iscrizione di ipoteca volontaria o legale, trascrizione di pignoramento o di domande giudiziali, trascrizione di preliminari o di vendite) eseguite pima della trascrizione dell’atto di compravendita stipulato.

Quando è utile?
Per comprendere i possibili vantaggi offerti dalla legge occorre brevemente chiarire gli effetti prodotti dalla trascrizione.

Nel nostro sistema la sicurezza e la certezza della circolazione dei beni immobili è regolata, tra l’altro, da un dato temporale: prevale (ha un diritto prevalente) chi ottiene per primo l’adempimento della pubblicità (trascrizione dell’atto) presso i Pubblici Registri Immobiliari.

Ad esempio se Tizio stipula un atto pubblico di acquisto immobiliare, il notaio deve registrare l’atto presso l’Agenzia delle Entrate (adempimento di carattere fiscale, con pagamento delle imposte dovute) e deve trascriverlo (adempimento pubblicitario necessario a rendere conoscibile l’atto e opponibile nei confronti di chiunque).

Se tra il giorno di stipula dell’atto e la data della sua trascrizione nei Registri Immobiliari viene trascritto (o iscritto) un atto o un provvedimento a carico dello stesso immobile, la priorità (la precedenza) di questa trascrizione determina anche la sua prevalenza. Si può dire, per semplificare, che vince chi per primo ottiene la trascrizione dell’atto in suo favore.

Il deposito prezzo potrebbe essere quindi risultare utile in ogni tipo di transazione immobiliare.

È anche vero che fino ad oggi, pur in assenza di questo strumento, anche grazie all’efficienza degli studi notarili ed alla cura e velocità con la quale vengono normalmente eseguite tutte le attività necessarie (visure ipotecarie ventennali, aggiornamento e qualità  dei controlli, trascrizione in tempi brevi), i contenziosi in materia sono effettivamente minimi.

TRASCRIZIONE DEL PRELIMINARE E DEPOSITO PREZZO

Così come il notaio vi consiglierà la trascrizione del preliminare, analizzando, in concreto, il tipo di trattativa e di investimento (valutando i rischi derivanti dalla storia dell’immobile, dai tempi necessari per giungere al definitivo, dall’entità della somma da versare a titolo di acconto o caparra,  dalle eventuali ipoteche già esistenti, etc.), così il notaio dovrà oggi proporre anche questa ulteriore forma di tutela (il deposito prezzo), ed il cliente, valutati gli effetti ed i costi, potrà quindi scegliere in modo informato e consapevole.

Quando si acquista una casa la  sequenza degli atti e delle attività da compiere normalmente è la seguente:

1) sottoscrizione proposta di acquisto (atto privato, utilizzando spesso i modelli predisposti dalle agenzie immobiliari);
2) sottoscrizione contratto preliminare (atto privato registrato) con pagamento somme a titolo di acconto o di caparra;
3) sottoscrizione atto pubblico di compravendita  con pagamento del prezzo o del saldo prezzo al venditore (registrato e trascritto a cura del Notaio).

Se però si sceglie di stipulare il contratto preliminare non come semplice scrittura privata, seppur registrata, ma in forma pubblica o autenticata, la trascrizione effettuata dal notaio ai sensi dell’art. 2645 bis del codice civile offre una rilevante tutela, rendendo inutile l’eventuale ricorso  al deposito prezzo.

Come già scritto nelle pagine di questo sito, la trascrizione del preliminare non è un obbligo, ma è una opportunità per acquistare in modo sicuro.

Il grafico (tratto da Il Sole24Ore) illustra chiaramente come questa attività si inserisce nei rapporti  tra notaio, parte venditrice e parte acquirente.

La tempestività con la quale il notaio esegue tutte le attività a suo carico permette di ridurre i rischi esistenti ed in caso di deposito prezzo permette al venditore di incassare le somme in tempi molto brevi (anche entro le 24/48 ore dalla stipula).

Lo studio 3notai ha già utilizzato questo sistema (richiesto dagli stranieri perchè già previsto o obbigatorio nel loro ordinamento, ad es. in Francia) con grande celerità ed è in grado di rendere disponibile la somma anche il giorno successivo alla stipula e comunque di gestire i rapporti tra i soggetti interessati (parti dell’atto, consulenti, mediatori, banche, etc.) in modo sicuro ed efficiente.

Alcuni articoli utili:

UN’IMPORTANTE NOVITÀ A TUTELA DELLE TRANSAZIONI

Con l’approvazione della legge sulla concorrenza 2017 sono state introdotte importanti novità a tutela della sicurezza della circolazione dei beni.

Ai sensi dell’art.1 della legge 27 dicembre 2013, n. 147 (modificato dalla Legge 4 agosto 2017, n.124):

“Il notaio … è tenuto a versare su apposito conto corrente dedicato: ……

c) l’intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione di gravami o spese non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell’autenticazione di atti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione o estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende, se in tal senso richiesto da almeno una delle parti e conformemente all’incarico espressamente conferito”

COME FUNZIONA – QUANDO E PERCHÉ PUÒ ESSERE UTILE

In sintesi la legge che introduce il Deposito Prezzo notarile prevede:

  • l’obbligo a carico dei Notai di aprire un conto corrente “dedicato” per gestire in modo sicuro e trasparente le somme ricevute in deposito;
  • la facoltà di chiedere al Notaio di ricevere in deposito il prezzo (o il saldo prezzo) di una compravendita e di versarlo sul conto dedicato;
  • lo svincolo della somma alla parte venditrice dopo aver trascritto l’atto nei Pubblici Registri Immobiliari e dopo aver verificato che non ci siano formalità pregiudizievoli successive alla stipula;
  • la possibilità di utilizzare il prezzo depositato anche per estinguere debiti già esistenti (con ipoteca sulla casa da acquistare) e/o per pagare altri oneri collegati all’atto (oneri condominiali scaduti, competenze per mediazione, etc.).

L’attività di deposito prezzo sarà normalmente accompagnata da uno specifico incarico nel quale saranno definiti tempi e modalità operative, i doveri del notaio e le conseguenze derivanti dalla eventuale trascrizione o iscrizione di formalità pregiudizievoli a carico dell’immobile acquistato (es: iscrizione di ipoteca volontaria o legale, trascrizione di pignoramento o di domande giudiziali, trascrizione di preliminari o di vendite) eseguite pima della trascrizione dell’atto di compravendita stipulato.

Quando è utile?
Per comprendere i possibili vantaggi offerti dalla legge occorre brevemente chiarire gli effetti prodotti dalla trascrizione.

Nel nostro sistema la sicurezza e la certezza della circolazione dei beni immobili è regolata, tra l’altro, da un dato temporale: prevale (ha un diritto prevalente) chi ottiene per primo l’adempimento della pubblicità (trascrizione dell’atto) presso i Pubblici Registri Immobiliari.

Ad esempio se Tizio stipula un atto pubblico di acquisto immobiliare, il notaio deve registrare l’atto presso l’Agenzia delle Entrate (adempimento di carattere fiscale, con pagamento delle imposte dovute) e deve trascriverlo (adempimento pubblicitario necessario a rendere conoscibile l’atto e opponibile nei confronti di chiunque).

Se tra il giorno di stipula dell’atto e la data della sua trascrizione nei Registri Immobiliari viene trascritto (o iscritto) un atto o un provvedimento a carico dello stesso immobile, la priorità (la precedenza) di questa trascrizione determina anche la sua prevalenza. Si può dire, per semplificare, che vince chi per primo ottiene la trascrizione dell’atto in suo favore.

Il deposito prezzo potrebbe essere quindi risultare utile in ogni tipo di transazione immobiliare.

È anche vero che fino ad oggi, pur in assenza di questo strumento, anche grazie all’efficienza degli studi notarili ed alla cura e velocità con la quale vengono normalmente eseguite tutte le attività necessarie (visure ipotecarie ventennali, aggiornamento e qualità  dei controlli, trascrizione in tempi brevi), i contenziosi in materia sono effettivamente minimi.

TRASCRIZIONE DEL PRELIMINARE E DEPOSITO PREZZO

Così come il notaio vi consiglierà la trascrizione del preliminare, analizzando, in concreto, il tipo di trattativa e di investimento (valutando i rischi derivanti dalla storia dell’immobile, dai tempi necessari per giungere al definitivo, dall’entità della somma da versare a titolo di acconto o caparra,  dalle eventuali ipoteche già esistenti, etc.), così il notaio dovrà oggi proporre anche questa ulteriore forma di tutela (il deposito prezzo), ed il cliente, valutati gli effetti ed i costi, potrà quindi scegliere in modo informato e consapevole.

Quando si acquista una casa la  sequenza degli atti e delle attività da compiere normalmente è la seguente:

1) sottoscrizione proposta di acquisto (atto privato, utilizzando spesso i modelli predisposti dalle agenzie immobiliari);
2) sottoscrizione contratto preliminare (atto privato registrato) con pagamento somme a titolo di acconto o di caparra;
3) sottoscrizione atto pubblico di compravendita  con pagamento del prezzo o del saldo prezzo al venditore (registrato e trascritto a cura del Notaio).

Se però si sceglie di stipulare il contratto preliminare non come semplice scrittura privata, seppur registrata, ma in forma pubblica o autenticata, la trascrizione effettuata dal notaio ai sensi dell’art. 2645 bis del codice civile offre una rilevante tutela, rendendo inutile l’eventuale ricorso  al deposito prezzo.

Come già scritto nelle pagine di questo sito, la trascrizione del preliminare non è un obbligo, ma è una opportunità per acquistare in modo sicuro.

Il grafico (tratto da Il Sole24Ore) illustra chiaramente come questa attività si inserisce nei rapporti  tra notaio, parte venditrice e parte acquirente.

La tempestività con la quale il notaio esegue tutte le attività a suo carico permette di ridurre i rischi esistenti ed in caso di deposito prezzo permette al venditore di incassare le somme in tempi molto brevi (anche entro le 24/48 ore dalla stipula).

Lo studio 3notai ha già utilizzato questo sistema (richiesto dagli stranieri perchè già previsto o obbigatorio nel loro ordinamento, ad es. in Francia) con grande celerità ed è in grado di rendere disponibile la somma anche il giorno successivo alla stipula e comunque di gestire i rapporti tra i soggetti interessati (parti dell’atto, consulenti, mediatori, banche, etc.) in modo sicuro ed efficiente.

Alcuni articoli utili:

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